Du suchst eine Wohnung in einer Großstadt wie Berlin, München oder Hamburg? Dann hast du wahrscheinlich schon gemerkt, wie hoch die Mieten sind. Hier kommt die Mietpreisbremse ins Spiel: Sie soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen überzogene Preise verlangen. Aber wo genau gilt sie, welche Ausnahmen gibt es und wie kannst du deine Rechte als Mieter:in durchsetzen? Ich erkläre dir, worauf du achten musst und wie du eine zu hohe Miete erfolgreich rügst.
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Stand: Januar 2026).
- Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Verordnung festgelegt werden.
- Ausnahmen bestehen für Neubauten (Erstvermietung) und umfassend modernisierte Wohnungen.
- Vermieter müssen auf Nachfrage Auskunft über die Vormiete und Modernisierungen geben (§ 6a Abs. 1 Nr. 1 und 2 PAngV).
- Eine Rüge der überhöhten Miete muss schriftlich und qualifiziert innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die den Anstieg der Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen soll. Sie wurde 2015 eingeführt und 2019 sowie 2020 verschärft. Konkret bedeutet das: Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 556d bis 556g verankert und gilt für Mietverträge, die ab dem 1. Juni 2015 geschlossen wurden.
Wo gilt die Mietpreisbremse in Deutschland?
Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland. Vielmehr entscheiden die einzelnen Bundesländer, in welchen Städten und Gemeinden sie angewendet wird. Voraussetzung dafür ist ein „angespannter Wohnungsmarkt“. Das bedeutet, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Bundesländer erlassen entsprechende Verordnungen, die die Geltungsbereiche festlegen.
Besonders betroffen sind Ballungsräume und Universitätsstädte. Hier einige Beispiele für Städte, in denen die Mietpreisbremse 2026 gilt (Stand: Januar 2026):
- Mietpreisbremse Berlin: Gilt in der gesamten Stadt. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat die Verordnung zuletzt bis Ende 2026 verlängert (Quelle: berlin.de/sen/wohnen).
- Mietpreisbremse München: Gilt in der gesamten Stadt und vielen Umlandgemeinden.
- Mietpreisbremse Hamburg: Gilt in allen Hamburger Bezirken (Quelle: Mieterverein Hamburg).
- Mietpreisbremse Leipzig: Gilt in der gesamten Stadt (Quelle: leipzig.de).
- Mietpreisbremse Düsseldorf: Gilt in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens.
- Mietpreisbremse Baden-Württemberg: Das Landeskabinett hat beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2026 zu verlängern. Sie gilt in vielen Städten wie Stuttgart, Freiburg und Heidelberg (Quelle: mlw.baden-wuerttemberg.de).
Es ist wichtig, dass du den genauen Geltungsbereich für deine Stadt oder Gemeinde prüfst, da sich die Verordnungen ändern können. Der Deutsche Mieterbund oder die örtliche Verbraucherzentrale können dir hier aktuelle Informationen geben.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Auch wenn die Mietpreisbremse vielen Mieter:innen hilft, gibt es bestimmte Ausnahmen, in denen sie nicht angewendet wird. Diese sind ebenfalls im BGB geregelt:
- Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Hier soll der Neubau von Wohnraum gefördert werden.
- Umfassende Modernisierung: Wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurde, darf eine höhere Miete verlangt werden (§ 556f Satz 2 BGB). „Umfassend“ bedeutet in der Regel, dass die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen haben. Das ist ein hoher Schwellenwert.
- Vormiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe, darf der Vermieter diese Miete auch vom Nachmieter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Allerdings muss er dies nachweisen können.
- Möblierte Wohnungen: Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich auch. Allerdings darf ein Möblierungszuschlag erhoben werden, der die Miete über die Obergrenze treiben kann. Dieser Zuschlag muss jedoch angemessen sein.
| Kriterium | Mietpreisbremse gilt | Mietpreisbremse gilt nicht |
|---|---|---|
| Wohnungsmarkt | Angespannter Wohnungsmarkt (per Landesverordnung) | Nicht angespannter Wohnungsmarkt |
| Mietbeginn | Nach dem 1. Juni 2015 | Vor dem 1. Juni 2015 |
| Wohnungstyp | Bestehende Wohnungen | Neubau (Erstvermietung nach 01.10.2014) |
| Modernisierung | Keine oder geringfügige Modernisierung | Umfassende Modernisierung (Kosten ≥ 1/3 Neubaukosten) |
| Vormiete | Vormiete ≤ ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % | Vormiete > ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % |
Auskunftspflicht des Vermieters
Damit du überhaupt prüfen kannst, ob deine Miete die Mietpreisbremse einhält, hat der Gesetzgeber eine Auskunftspflicht für Vermieter geschaffen. Seit dem 1. Januar 2019 muss der Vermieter von sich aus und unaufgefordert im Mietvertrag oder spätestens vor Vertragsschluss mitteilen, wenn er von der Mietpreisbremse abweichen will. Er muss den Grund für die Ausnahme nennen, zum Beispiel eine umfassende Modernisierung oder eine bereits hohe Vormiete. Dies ist in § 556g Abs. 1a BGB geregelt.
Wenn dein Vermieter keine Auskunft gibt, kannst du ihn schriftlich dazu auffordern. Er muss dir dann mitteilen:
- Die Höhe der Vormiete.
- Ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungen durchgeführt wurden und welche Kosten dafür entstanden sind.
- Ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde (Neubau).
Diese Informationen sind entscheidend für deine Prüfung. Ohne sie ist es schwierig, eine mögliche Überschreitung der Mietpreisbremse nachzuweisen. Wenn der Vermieter die Auskunft verweigert oder unzureichend erteilt, kann das rechtliche Konsequenzen für ihn haben. Der Mieterbund kann dich hier beraten und dir Musterbriefe zur Verfügung stellen.
Wie gehst du bei einem Verstoß vor: Die Rüge
Wenn du den Verdacht hast, dass deine Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, musst du aktiv werden. Einfach nur abwarten reicht nicht, denn die Rüge ist der erste und wichtigste Schritt zur Durchsetzung deiner Rechte. Eine Rüge ist eine schriftliche Beanstandung der überhöhten Miete gegenüber deinem Vermieter. Sie muss qualifiziert sein, das heißt, du musst begründen, warum du die Miete für zu hoch hältst.
Folgendes solltest du bei der Rüge beachten:
- Schriftform: Die Rüge muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht aus, da die Textform nicht der Schriftform entspricht. Sende die Rüge am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit du einen Nachweis hast.
- Begründung: Lege dar, warum die Miete zu hoch ist. Beziehe dich auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die du zum Beispiel über den Mietspiegel deiner Stadt ermitteln kannst.
- Frist: Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rüge, aber je früher du rügst, desto besser. Rückforderungen sind nur ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich.
- Rechtsfolgen: Ab dem Zugang der Rüge bei deinem Vermieter schuldest du nur noch die zulässige Miete. Alle danach gezahlten Beträge über der zulässigen Miete kannst du zurückfordern.
Hier ist ein Mustertext für eine Rüge, den du anpassen kannst:
[Dein Name]
[Deine Adresse]
[Deine E-Mail-Adresse]
[Deine Telefonnummer]
[Name des Vermieters]
[Adresse des Vermieters]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Rüge der überhöhten Miete für die Wohnung [Adresse der Wohnung] gem. § 556g Abs. 2 BGB
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Vermieters],
hiermit rüge ich die vereinbarte Nettokaltmiete für die von mir gemietete Wohnung in [Adresse der Wohnung], [Etage], in Höhe von [vereinbarte Nettokaltmiete] € als Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen in [Ort] beträgt laut [Mietspiegel/Mietdatenbank] [ortsübliche Vergleichsmiete] €/m². Die zulässige Miete darf daher nach § 556d Abs. 1 BGB höchstens [ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %] €/m² betragen, was einer Gesamtmiete von [zulässige Gesamtmiete] € entspricht.
Ich fordere Sie auf, die Miete ab dem [Datum des Zugangs der Rüge] auf die zulässige Höhe von [zulässige Gesamtmiete] € monatlich anzupassen und mir den Differenzbetrag von [Differenzbetrag] € für die bereits gezahlten Monate zu erstatten.
Ich behalte mir weitere rechtliche Schritte vor.
Mit freundlichen Grüßen,
[Deine Unterschrift]
[Dein Name in Druckbuchstaben]
Wenn du dir unsicher bist, wie du die Rüge formulierst oder die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst, wende dich an den örtlichen Mieterverein. Sie helfen dir, deine Rechte effektiv durchzusetzen.
Rückforderung der zu viel gezahlten Miete
Hast du deine Miete gerügt und festgestellt, dass sie überhöht ist, kannst du die zu viel gezahlten Beträge vom Vermieter zurückfordern. Die Möglichkeiten zur Rückforderung der zu viel gezahlten Miete sind seit der letzten Gesetzesänderung im Jahr 2019 deutlich mieterfreundlicher geworden.
Du kannst die Differenz zwischen der gezahlten und der zulässigen Miete für die Zeit ab dem Zugang deiner Rüge beim Vermieter zurückfordern. Neu ist, dass du die zu viel gezahlte Miete sogar für bis zu 30 Monate vor der Rüge zurückverlangen kannst, wenn der Mietvertrag vor dem 1. April 2020 geschlossen wurde. Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, ist die Rückforderung auf den Zeitpunkt des Mietbeginns begrenzt.
Beispiel:
Wenn der Vermieter die Rückzahlung verweigert, solltest du rechtlichen Rat einholen. Der Mieterbund oder eine auf Mietrecht spezialisierte Anwaltskanzlei können dir helfen, deine Forderungen durchzusetzen, gegebenenfalls auch gerichtlich. Die Kosten für eine Mitgliedschaft im Mieterbund (ca. 80 €/Jahr, Stand: April 2026) können sich hier schnell bezahlt machen.
🛡️ Verbraucher-Check (Was bedeutet das für dich?)
Als junger Mensch in einer Großstadt bist du oft mit hohen Mieten konfrontiert. Die Mietpreisbremse ist dein wichtigstes Werkzeug, um dich vor überzogenen Forderungen zu schützen. Prüfe immer den Mietspiegel für deine Region, bevor du einen Vertrag unterschreibst. Wenn du den Verdacht hast, dass die Miete zu hoch ist, zögere nicht, deinen Vermieter schriftlich zu rügen. Der örtliche Mieterverein (mieterbund.de) ist hier dein bester Ansprechpartner – eine Mitgliedschaft lohnt sich oft schon beim ersten Problem.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist die Mietpreisbremse einfach erklärt?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Gebieten mit Wohnungsmangel die Miete bei Neuvermietungen begrenzt. Sie besagt, dass die verlangte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ziel ist es, den rapiden Anstieg der Mietpreise zu verlangsamen und Wohnraum bezahlbar zu halten, besonders für junge Menschen und Studierende, die in Ballungsräume ziehen möchten.
Was ändert sich ab Januar 2026 für Mieter?
Ab Januar 2026 gibt es keine bundesweiten Änderungen an den Kernregelungen der Mietpreisbremse. Die meisten Bundesländer haben ihre Verordnungen jedoch bis Ende 2026 verlängert, sodass die Regelungen in den bereits ausgewiesenen Gebieten weiterhin gelten. Es ist ratsam, die aktuellen Verordnungen deines jeweiligen Bundeslandes oder deiner Stadt zu prüfen, da es immer lokale Anpassungen geben kann, die dich als Mieter:in direkt betreffen.
Ist die Mietpreisbremse gut oder schlecht?
Die Mietpreisbremse ist ein umstrittenes Instrument. Für Mieter:innen ist sie in der Regel positiv, da sie vor überhöhten Mieten schützt und die Wohnkosten stabilisiert. Kritiker, oft aus der Immobilienwirtschaft, bemängeln, dass sie den Anreiz für Investitionen in Neubau und Modernisierung verringert und somit langfristig das Wohnungsangebot nicht verbessert. Aus Sicht des Mieterschutzes ist die Mietpreisbremse jedoch ein wichtiges Instrument, um soziale Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt abzufedern.
Wie hoch darf die Miete bei Mietpreisbremse sein?
Die Miete darf bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch einen qualifizierten Mietspiegel ermittelt. Es ist wichtig, dass du den gültigen Mietspiegel für deine Stadt oder Gemeinde konsultierst, um die genaue Obergrenze für deine Wohnung berechnen zu können. Bei Unsicherheiten hilft dir der Mieterbund oder die Verbraucherzentrale.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis?
Nein, die Mietpreisbremse gilt primär für Neuvermietungen. Bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten andere Regeln, die ebenfalls im BGB (§ 558 ff. BGB) festgelegt sind. Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und ist zudem durch die Kappungsgrenze begrenzt, die in der Regel 20 % innerhalb von drei Jahren beträgt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 % gesenkt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter die Auskunft über die Vormiete verweigert?
Wenn dein Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die Vormiete oder Modernisierungen verweigert oder unzureichend erteilt, kannst du ihn schriftlich dazu auffordern. Verweigert er die Auskunft weiterhin, kannst du rechtliche Schritte einleiten. In diesem Fall kann es sein, dass die Beweislast, dass keine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, auf den Vermieter übergeht. Ein qualifizierter Mieterverein kann dich hierbei unterstützen und die nächsten Schritte mit dir besprechen.
