Die Untervermietung Airbnb ist für viele junge Menschen, die in einer WG oder der ersten eigenen Wohnung leben, eine attraktive Möglichkeit, die Miete aufzubessern oder die Wohnung während eines Auslandssemesters nicht leer stehen zu lassen. Doch was auf den ersten Blick einfach erscheint, ist rechtlich komplex und kann schnell zu Problemen mit dem Vermieter oder der Stadt führen. Ich habe mir angeschaut, welche Regeln du unbedingt kennen solltest, damit deine kurzzeitige Untervermietung nicht zum teuren Bumerang wird.
- Du benötigst immer die Erlaubnis deines Vermieters für die Untervermietung Airbnb (§ 540 BGB).
- In vielen Großstädten wie Berlin gilt ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum.
- Kurzzeitige Vermietungen können als Gewerbe gelten und sind steuerpflichtig.
- Ohne Erlaubnis riskierst du eine fristlose Kündigung deines Mietverhältnisses.
- Die Einnahmen aus der Untervermietung Airbnb müssen dem Finanzamt gemeldet werden.
- Prüfe deine Hausrat- und Haftpflichtversicherung vor der Vermietung.
Was ist Untervermietung Airbnb?
Die Untervermietung Airbnb bezeichnet die kurzzeitige Überlassung deines gemieteten Wohnraums an Dritte über Plattformen wie Airbnb. Dies kann einzelne Zimmer, aber auch die gesamte Wohnung betreffen. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Untervermietung, die im deutschen Mietrecht durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Die Besonderheit bei Airbnb liegt in der Kurzfristigkeit und oft touristischen Nutzung, was zusätzliche rechtliche Hürden mit sich bringt, insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten.
Erlaubnis des Vermieters ist Pflicht
Der wichtigste Punkt bei der Untervermietung Airbnb ist die ausdrückliche Erlaubnis deines Vermieters. Ohne diese Erlaubnis ist die Untervermietung grundsätzlich nicht gestattet und kann schwerwiegende Folgen haben. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar geregelt. Laut § 540 Abs. 1 BGB darfst du die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen. Eine Ausnahme bildet § 553 BGB, der dir unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis einräumt, zum Beispiel wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast (z.B. vorübergehender Umzug, finanzielle Notlage). Dieses berechtigte Interesse muss nach der Anmietung entstanden sein. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung Airbnb kann beispielsweise ein Auslandssemester oder ein längerer beruflicher Aufenthalt in einer anderen Stadt sein, bei dem du deine Wohnung nicht aufgeben möchtest.
Es ist ratsam, die Erlaubnis schriftlich einzuholen und alle Details der geplanten Untervermietung (Dauer, Anzahl der Personen, Zweck) transparent darzulegen. Eine mündliche Zusage ist schwer nachweisbar und bietet dir keine rechtliche Sicherheit. Achte darauf, dass dein Vermieter die Erlaubnis nicht ohne triftigen Grund verweigert. Gründe für eine Verweigerung könnten eine Überbelegung der Wohnung oder die Störung des Hausfriedens durch die Untermieter sein.
Zweckentfremdungsverbot in Großstädten
In vielen deutschen Großstädten, darunter Berlin, Hamburg und München, gibt es sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Diese Gesetze sollen verhindern, dass Wohnraum dauerhaft touristisch genutzt und so dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird. Die Regelungen sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich, aber das Prinzip ist dasselbe: Wohnraum ist primär zum Wohnen da.
| Stadt | Zweckentfremdungsverbot seit | Max. Vermietungstage/Jahr |
|---|---|---|
| Berlin | 2014, verschärft 2016 | 59 Tage (ganze Wohnung), unbegrenzt (einzelne Zimmer mit Registrierung) |
| Hamburg | 2013 | 8 Wochen (ganze Wohnung), unbegrenzt (einzelne Zimmer mit Registrierung) |
| München | 2017 | 8 Wochen (ganze Wohnung), unbegrenzt (einzelne Zimmer mit Registrierung) |
In Berlin zum Beispiel regelt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG), dass die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als das Wohnen genehmigungspflichtig ist. Für die Untervermietung Airbnb einer gesamten Wohnung sind in Berlin maximal 59 Tage pro Jahr erlaubt, und dies nur mit einer Registrierungsnummer. Für einzelne Zimmer gibt es flexiblere Regeln, aber auch hier ist eine Registrierung notwendig. Verstöße können hohe Bußgelder nach sich ziehen, die bis zu 500.000 Euro betragen können (Stand: April 2026, Quelle: Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen).
Anmeldung bei der Stadtverwaltung
Wenn du deine Wohnung oder Teile davon über Airbnb vermieten möchtest, musst du dies in vielen Städten bei der zuständigen Stadtverwaltung anmelden. In Berlin ist das die jeweilige Bezirksverwaltung. Du erhältst dann eine Registrierungsnummer, die du in deinem Airbnb-Inserat angeben musst. Diese Pflicht zur Registrierung dient der besseren Kontrolle und Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots. Ohne Registrierungsnummer darfst du in Städten mit einem solchen Gesetz keine Untervermietung Airbnb anbieten. Die Registrierung ist in der Regel online möglich und erfordert Angaben zu deiner Wohnung und der geplanten Vermietung. Die genauen Schritte und Formulare findest du auf den Webseiten der jeweiligen Stadtverwaltung.
Wann wird Untervermietung zum Gewerbe?
Die Untervermietung Airbnb kann unter bestimmten Umständen als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. Dies ist der Fall, wenn die Vermietung über eine bloße private Nutzung hinausgeht und auf Dauer angelegt ist, um Gewinne zu erzielen. Kriterien, die auf eine gewerbliche Tätigkeit hindeuten, sind zum Beispiel:
- Regelmäßige Vermietung über einen längeren Zeitraum
- Anbieten zusätzlicher Dienstleistungen (z.B. Frühstück, Reinigung)
- Mehrere Wohnungen gleichzeitig vermieten
- Umfangreiche Werbung für die Vermietung
Wenn deine Untervermietung Airbnb als gewerblich eingestuft wird, musst du ein Gewerbe anmelden und entsprechende gewerberechtliche Vorschriften beachten. Das bedeutet auch, dass du Gewerbesteuer zahlen und weitere steuerliche Pflichten erfüllen musst. Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist nicht immer eindeutig und hängt von den individuellen Umständen ab. Im Zweifel solltest du dich an einen Steuerberater oder den Mieterverein wenden, um rechtliche Sicherheit zu haben.
Steuerpflicht: Einnahmen melden
Egal ob deine Untervermietung Airbnb als privat oder gewerblich eingestuft wird, die Einnahmen sind in jedem Fall steuerpflichtig. Du musst sie in deiner jährlichen Steuererklärung angeben. Für private Vermietungen fallen die Einnahmen unter die Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Du kannst dabei bestimmte Ausgaben, wie zum Beispiel Kosten für Reinigung, Instandhaltung oder anteilige Nebenkosten, steuerlich geltend machen. Wenn deine Einnahmen gering sind, kann unter Umständen die Kleinunternehmerregelung greifen, die dich von der Umsatzsteuer befreit, wenn du bestimmte Umsatzgrenzen nicht überschreitest.
Auch wenn du nur ein Zimmer oder deine Wohnung nur für wenige Tage im Jahr vermietest, musst du die Einnahmen dem Finanzamt melden. Viele junge Menschen vergessen diesen Punkt, was im schlimmsten Fall zu Problemen mit dem Finanzamt führen kann. Die Finanzämter erhalten von Plattformen wie Airbnb zunehmend Daten über Vermietungen, sodass eine Nichtmeldung der Einnahmen immer riskanter wird. Informationen zur korrekten Angabe findest du auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums oder bei deiner Verbraucherzentrale.
Risiko: Fristlose Kündigung
Die Untervermietung Airbnb ohne die erforderliche Erlaubnis deines Vermieters oder ohne Beachtung der städtischen Vorschriften kann weitreichende Konsequenzen haben. Das größte Risiko ist die fristlose Kündigung deines Mietverhältnisses. Wenn du deine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietest, verstößt du gegen die Pflichten aus deinem Mietvertrag. Der Vermieter kann dich dann abmahnen und bei wiederholtem Verstoß oder schwerwiegendem Fehlverhalten fristlos kündigen. Ein BGH-Urteil vom 11.01.2006 (Az. VIII ZR 367/04) hat bestätigt, dass die unbefugte Untervermietung einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen kann.
Auch das Ignorieren des Zweckentfremdungsverbots kann zur Kündigung führen. Wenn die Stadtverwaltung feststellt, dass du deine Wohnung illegal über Airbnb vermietest, kann sie dies dem Vermieter melden. Dieser hat dann ebenfalls einen Kündigungsgrund. Neben der Kündigung können auch hohe Bußgelder von der Stadtverwaltung verhängt werden. Es ist daher essenziell, sich vor der Untervermietung Airbnb umfassend zu informieren und alle Regeln einzuhalten.
Mustertext für Erlaubnis-Antrag
Um die Erlaubnis deines Vermieters für die Untervermietung Airbnb einzuholen, kannst du folgenden Mustertext verwenden. Passe ihn an deine individuellen Gegebenheiten an:
[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort] [Datum] [Name des Vermieters/der Hausverwaltung] [Adresse des Vermieters/der Hausverwaltung] [PLZ Ort] Betreff: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung [Deine Adresse, Etage] Sehr geehrte/r Herr/Frau [Nachname des Vermieters] / Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit beantrage ich gemäß § 553 BGB Ihre Erlaubnis zur Untervermietung meiner Wohnung [Deine Adresse, Etage] an Dritte über die Plattform Airbnb. Der Grund für meine Anfrage ist [Begründung, z.B. ein geplantes Auslandssemester von [Datum] bis [Datum] / ein beruflich bedingter Aufenthalt in [andere Stadt] von [Datum] bis [Datum]]. Ich möchte meine Wohnung in dieser Zeit nicht leer stehen lassen. Die Untervermietung ist geplant für den Zeitraum vom [Startdatum der Untervermietung] bis [Enddatum der Untervermietung]. Es handelt sich um [Anzahl] Person/en. Die Untermieter sind [z.B. Studenten, Touristen]. Ich versichere Ihnen, dass ich die Auswahl der Untermieter sorgfältig vornehmen werde und dafür sorge, dass die Wohnung pfleglich behandelt wird und der Hausfrieden gewahrt bleibt. Selbstverständlich werde ich alle gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere das Zweckentfremdungsverbot der Stadt [Deine Stadt], einhalten und die notwendigen Registrierungen vornehmen. Ich bitte Sie um Ihre schriftliche Zustimmung und stehe Ihnen für Rückfragen oder ein persönliches Gespräch jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen, [Deine Unterschrift] [Dein Name in Druckbuchstaben]
Sicherheitsrisiken und Versicherung
Die Untervermietung Airbnb birgt nicht nur rechtliche, sondern auch praktische Risiken. Schäden an der Wohnung durch Untermieter, Diebstahl oder sogar Haftpflichtansprüche sind mögliche Szenarien. Es ist daher unerlässlich, deinen Versicherungsschutz vorab zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Deine reguläre Hausratversicherung deckt Schäden durch Untermieter in der Regel nicht ab. Viele Versicherungen schließen Schäden, die durch sogenannte „Gefälligkeitsvermietungen“ entstehen, explizit aus. Auch deine private Haftpflichtversicherung greift möglicherweise nicht bei Schäden, die deine Untermieter Dritten zufügen.
Airbnb bietet zwar eine sogenannte „Gastgeber-Garantie“ an, diese ist jedoch oft begrenzt und deckt nicht alle denkbaren Schäden ab. Sie ersetzt keine vollwertige Versicherung. Prüfe daher sorgfältig die Bedingungen deiner bestehenden Versicherungen. Es gibt spezielle Versicherungen für Vermieter oder Zusatzversicherungen, die das Risiko der Untervermietung Airbnb abdecken. Sprich hierzu mit deinem Versicherungsberater oder informiere dich bei der Verbraucherzentrale, um den passenden Schutz zu finden und finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
🛡️ Verbraucher-Check (Was bedeutet das für dich?)
Die Untervermietung Airbnb kann eine gute Möglichkeit sein, deine Miete zu finanzieren, birgt aber viele Fallstricke. Als junger Mieter solltest du die Erlaubnis deines Vermieters immer schriftlich einholen und dich über die spezifischen Regeln deiner Stadt (Zweckentfremdungsverbot, Registrierungspflicht) informieren. Melde deine Einnahmen unbedingt dem Finanzamt, um spätere Probleme zu vermeiden. Bei Unsicherheiten hilft dir der Mieterverein vor Ort (mieterbund.de) oder die Verbraucherzentrale (verbraucherzentrale.de) weiter, um dich rechtlich abzusichern.
Häufige Fragen (FAQ)
Brauche ich immer die Erlaubnis meines Vermieters für die Untervermietung Airbnb?
Ja, grundsätzlich benötigst du immer die Erlaubnis deines Vermieters, bevor du deine Wohnung oder Teile davon über Airbnb untervermietest. Dies ist im § 540 Abs. 1 BGB geregelt. Eine Ausnahme besteht, wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, zum Beispiel ein Auslandssemester oder ein beruflicher Aufenthalt. Auch in diesem Fall musst du die Erlaubnis jedoch aktiv beim Vermieter einholen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann zur fristlosen Kündigung führen.
Was ist das Zweckentfremdungsverbot und betrifft es die Untervermietung Airbnb?
Das Zweckentfremdungsverbot ist ein Gesetz, das in vielen Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München gilt. Es soll verhindern, dass Wohnraum dauerhaft dem regulären Wohnungsmarkt entzogen und stattdessen touristisch genutzt wird. Ja, es betrifft die Untervermietung Airbnb direkt. In Berlin sind beispielsweise maximal 59 Tage pro Jahr für die gesamte Wohnung erlaubt, und du benötigst eine Registrierungsnummer. Für einzelne Zimmer gelten oft flexiblere Regeln, aber auch hier ist eine Registrierung notwendig. Verstöße können hohe Bußgelder nach sich ziehen.
Muss ich meine Einnahmen aus der Untervermietung Airbnb versteuern?
Ja, alle Einnahmen, die du durch die Untervermietung Airbnb erzielst, sind steuerpflichtig. Du musst sie in deiner jährlichen Steuererklärung angeben. Für private Vermietungen fallen sie unter die Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Du kannst dabei bestimmte Ausgaben wie Reinigungskosten oder anteilige Nebenkosten steuerlich absetzen. Es ist wichtig, dies nicht zu vergessen, da Finanzämter zunehmend Daten von Plattformen wie Airbnb erhalten. Bei höheren Einnahmen kann die Vermietung sogar als gewerblich eingestuft werden, was weitere steuerliche Pflichten mit sich bringt.
Welche Versicherungen brauche ich für die Untervermietung Airbnb?
Deine reguläre Hausrat- und Haftpflichtversicherung deckt Schäden, die durch Untermieter entstehen, in der Regel nicht ab. Es ist daher entscheidend, deinen Versicherungsschutz vor der Untervermietung Airbnb zu prüfen. Airbnb bietet zwar eine „Gastgeber-Garantie“, diese ist aber oft begrenzt und ersetzt keine vollwertige Versicherung. Es gibt spezielle Versicherungen für Vermieter oder Zusatzversicherungen, die Risiken wie Sachschäden, Diebstahl oder Haftpflichtansprüche durch Untermieter abdecken. Sprich mit deinem Versicherungsberater oder der Verbraucherzentrale, um den passenden Schutz zu finden.
Kann mein Vermieter die Untervermietung Airbnb verbieten?
Dein Vermieter kann die Untervermietung Airbnb verbieten, wenn er einen triftigen Grund dafür hat. Solche Gründe können beispielsweise eine drohende Überbelegung der Wohnung, die Störung des Hausfriedens durch die Untermieter oder eine gewerbliche Nutzung sein, die nicht dem Wohnzweck entspricht. Auch wenn du kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kannst, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Bei einer ungerechtfertigten Verweigerung hast du jedoch unter Umständen einen Anspruch auf die Erlaubnis.
Was passiert, wenn ich meine Wohnung ohne Erlaubnis über Airbnb untervermiete?
Wenn du deine Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis deines Vermieters oder ohne Beachtung der städtischen Vorschriften über Airbnb untervermietest, riskierst du eine fristlose Kündigung deines Mietverhältnisses. Dies ist ein schwerwiegender Verstoß gegen deinen Mietvertrag. Neben der Kündigung können in Städten mit Zweckentfremdungsverbot auch hohe Bußgelder von der Stadtverwaltung verhängt werden. Es ist daher ratsam, alle rechtlichen Schritte vorab zu klären, um solche Konsequenzen zu vermeiden.
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