Du stehst vor der Unterschrift für deine erste eigene Wohnung oder eine neue WG und der Vermieter legt dir einen befristeten Mietvertrag vor? Das ist keine Seltenheit, kann aber für dich als Mieterin oder Mieter wichtige Unterschiede zu einem unbefristeten Vertrag bedeuten. Ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und schränkt deine Rechte ein – besonders, wenn es um die Kündigung geht. Als Redakteurin Recht & Mobilität bei JVD helfe ich dir, die wichtigsten Punkte zum Mietvertrag befristet zu verstehen, damit du genau weißt, worauf du achten musst.
- Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem klaren und schriftlich genannten Befristungsgrund gültig (§ 575 BGB).
- Häufige Gründe sind Eigenbedarf, umfassende Sanierung oder Abriss/Neubau der Immobilie.
- Eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter ist nur bei expliziter Vereinbarung im Vertrag oder bei einem Sonderkündigungsrecht möglich.
- Wird der Befristungsgrund nicht genannt oder fällt er weg, gilt der Vertrag als unbefristet.
- Der Vermieter muss dich spätestens drei Monate vor Vertragsende über die Fortsetzung des Mietverhältnisses informieren.
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietverhältnis, das von vornherein für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wird. Im Gegensatz zu einem unbefristeten Vertrag endet er automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Für dich als Mieter bedeutet das, dass du während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen kannst, es sei denn, der Vertrag sieht dies ausdrücklich vor oder du hast ein Sonderkündigungsrecht. Auch der Vermieter kann den Vertrag während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Die gesetzliche Grundlage für den Mietvertrag befristet findest du in § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wann ist ein Zeitmietvertrag zulässig?
Damit ein befristeter Mietvertrag überhaupt wirksam ist, muss der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund haben und diesen im Mietvertrag schriftlich nennen. Das ist eine absolute Pflicht. Ohne einen solchen Grund oder wenn der Grund nicht im Vertrag steht, gilt der Vertrag als unbefristet. Das schützt dich als Mieterin oder Mieter vor willkürlichen Befristungen. Der Deutsche Mieterbund weist regelmäßig darauf hin, dass viele befristete Verträge unwirksam sind, weil die Gründe nicht korrekt angegeben wurden (Stand: April 2026).
| Befristungsgrund | Erläuterung | Beispiel |
|---|---|---|
| Eigenbedarf | Vermieter möchte die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen. | Die Tochter des Vermieters zieht nach dem Studium ein. |
| Umfassende Sanierung / Abriss | Die Wohnung soll grundlegend saniert, umgebaut oder abgerissen werden, und dies ist während der Mietzeit nicht möglich. | Das Gebäude wird kernsaniert und energetisch auf den neuesten Stand gebracht. |
| Dienstwohnung | Die Wohnung ist für eine Person bestimmt, die in einem Dienstverhältnis zum Vermieter steht. | Die Wohnung ist für den neuen Hausmeister vorgesehen. |
Eigenbedarf, Sanierung oder Abriss: Die klassischen Gründe
Die drei häufigsten Gründe, die einen Mietvertrag befristet rechtfertigen, sind Eigenbedarf, umfassende Sanierung oder Abriss des Gebäudes. Beim Eigenbedarf muss der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige (Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern) oder Angehörige seines Haushalts (z.B. Pflegepersonal) nutzen wollen. Ein bloßer Umzugswunsch reicht nicht aus. Bei Sanierungen muss es sich um so umfangreiche Maßnahmen handeln, dass die Wohnung währenddessen nicht bewohnbar ist und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren oder unmöglich machen würde. Das BGH-Urteil vom 29.01.2014 (VIII ZR 172/13) hat die Anforderungen an den Vermieter bei Eigenbedarf präzisiert. Es ist wichtig, dass der Vermieter dir den genauen Grund im Mietvertrag nennt. Eine nachträgliche Begründung ist nicht ausreichend.
Vorzeitige Kündigung durch den Mieter: Deine Optionen
Grundsätzlich kannst du einen befristeten Mietvertrag nicht vorzeitig ordentlich kündigen. Das ist der große Nachteil eines solchen Vertrags. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die dir ein Recht zur vorzeitigen Kündigung einräumt, kannst du davon Gebrauch machen. Manche Vermieter bieten dies an, um die Wohnung schneller zu vermieten, falls der Mieter doch früher ausziehen möchte. Prüfe deinen Mietvertrag befristet daher genau auf solche Passagen. Ansonsten bist du für die gesamte Laufzeit an den Vertrag gebunden.
Sonderkündigungsrecht für Mieter
Auch wenn eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, gibt es bestimmte Situationen, in denen du ein Sonderkündigungsrecht hast. Dazu gehört zum Beispiel, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt hat. Auch bei einer unangekündigten Mieterhöhung oder wenn der Vermieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann, kann ein Sonderkündigungsrecht bestehen. In solchen Fällen kannst du den Vertrag fristlos kündigen. Bei rechtlichen Zweifeln solltest du immer den Mieterverein konsultieren, um deine Optionen genau zu prüfen. Die Mitgliedschaft dort kostet rund 80 € im Jahr und bezahlt sich beim ersten Streitfall aus.
Was passiert bei Verlängerung?
Wenn der Vermieter den Mietvertrag über die ursprünglich vereinbarte Dauer hinaus fortsetzen möchte, wird er dir dies in der Regel spätestens drei Monate vor Vertragsende mitteilen müssen. Wichtig ist: Wenn der befristete Mietvertrag ohne Nennung eines gültigen Befristungsgrundes oder nach Ablauf der Befristung einfach stillschweigend fortgesetzt wird, gilt er automatisch als unbefristeter Mietvertrag. Das ist eine wichtige Schutzvorschrift für dich als Mieter. Du kannst dann nur noch mit den gesetzlichen Fristen kündigen.
Der Befristungsgrund fällt weg oder wird nicht genannt
Wie bereits erwähnt, ist ein Mietvertrag befristet nur wirksam, wenn der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund im Vertrag schriftlich nennt. Fehlt dieser Grund, ist der Vertrag von Anfang an unwirksam und gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dasselbe gilt, wenn der im Vertrag genannte Befristungsgrund nachträglich wegfällt. Wenn der Vermieter beispielsweise Eigenbedarf angemeldet hat, seine Tochter aber doch nicht einzieht, fällt der Grund weg und der Vertrag wird unbefristet. In solchen Fällen hast du das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Der Verbraucherzentrale Bundesverband bietet dazu umfassende Informationen und Musterbriefe an (Stand: April 2026).
Musterschreiben bei Verstoß gegen die Befristung
Wenn du feststellst, dass dein befristeter Mietvertrag unwirksam ist, weil der Befristungsgrund fehlt oder weggefallen ist, kannst du den Vermieter schriftlich darauf hinweisen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Es ist ratsam, dies per Einschreiben mit Rückschein zu tun. Ein Musterschreiben könnte wie folgt aussehen:
Absender: [Dein Name, Adresse]
Empfänger: [Name des Vermieters, Adresse]
Datum: [Aktuelles Datum]
Betreff: Mitteilung zur Unwirksamkeit der Befristung meines Mietvertrags vom [Datum des Mietvertrags] für die Wohnung [Adresse der Wohnung]
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Vermieters],
hiermit nehme ich Bezug auf meinen Mietvertrag vom [Datum des Mietvertrags] für die oben genannte Wohnung, welcher als befristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Gemäß § 575 BGB ist ein befristeter Mietvertrag nur wirksam, wenn der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund im Mietvertrag schriftlich nennt. In meinem Mietvertrag wurde [entweder: kein Befristungsgrund genannt / oder: der genannte Befristungsgrund „[Grund]“ ist weggefallen, da..].
Aus diesem Grund ist die Befristung meines Mietvertrags unwirksam. Das Mietverhältnis gilt daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ich fordere Sie hiermit auf, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu bestätigen und mir dies schriftlich bis zum [Datum, z.B. 14 Tage ab Erhalt des Schreibens] mitzuteilen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Deine Unterschrift]
[Dein Name]
Lass ein solches Schreiben am besten immer von einem Anwalt oder dem Mieterverein prüfen, bevor du es versendest.
🛡️ Verbraucher-Check (Was bedeutet das für dich?)
Wenn du vor der Entscheidung stehst, einen Mietvertrag befristet zu unterschreiben, sei aufmerksam. Prüfe immer den genannten Befristungsgrund genau und hinterfrage, ob dieser plausibel und im Vertrag klar formuliert ist. Lass dir im Zweifel nicht die Rechte nehmen, die dir als Mieter zustehen. Eine Mitgliedschaft beim Mieterverein vor Ort (mieterbund.de) ist eine Investition, die sich schnell auszahlt, falls du rechtliche Unterstützung benötigst. Sie können deinen Mietvertrag prüfen und dir bei Problemen zur Seite stehen.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Grundsätzlich ist eine ordentliche vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrags nicht möglich, da der Vertrag für eine feste Laufzeit abgeschlossen wird. Ausnahmen bestehen, wenn im Vertrag eine Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde oder du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hast, beispielsweise bei schwerwiegenden Mängeln der Wohnung, die der Vermieter nicht beseitigt.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund im Mietvertrag nicht genannt wird?
Fehlt im befristeten Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund oder ist dieser nicht schriftlich festgehalten, ist die Befristung unwirksam. In diesem Fall gilt dein Mietvertrag befristet von Anfang an als unbefristeter Mietvertrag, und du kannst ihn mit den üblichen gesetzlichen Fristen kündigen.
Muss der Vermieter mich über das Ende des befristeten Mietvertrags informieren?
Ja, der Vermieter ist verpflichtet, dich spätestens drei Monate vor Ablauf des befristeten Mietvertrags darüber zu informieren, ob der Befristungsgrund noch besteht und ob das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Tut er dies nicht, kannst du die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Kann der Vermieter einen befristeten Mietvertrag verlängern?
Wenn der Vermieter das Mietverhältnis über die vereinbarte Befristung hinaus fortsetzen möchte, wird der Vertrag in der Regel in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Eine erneute Befristung ist nur unter sehr engen, neuen Voraussetzungen möglich. Dein Mietvertrag befristet wird dann zu einem normalen Mietvertrag, den beide Seiten nur mit Kündigungsfristen beenden können.
Was sind die häufigsten Befristungsgründe?
Die häufigsten und gesetzlich anerkannten Befristungsgründe sind der Eigenbedarf des Vermieters (für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige), eine geplante umfassende Sanierung oder der Abriss des Gebäudes. Diese Gründe müssen im Mietvertrag befristet klar und nachvollziehbar genannt werden.
Was tun, wenn der Befristungsgrund wegfällt?
Fällt der im Mietvertrag genannte Befristungsgrund weg (z.B. die Tochter des Vermieters zieht doch nicht ein), wird der befristete Mietvertrag automatisch zu einem unbefristeten. Du hast dann das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen. Es ist ratsam, dies dem Vermieter schriftlich mitzuteilen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
🤖 Dieser Artikel entstand mit Unterstützung von Künstlicher Intelligenz (KI). Angaben basieren auf verfügbaren Quellen zum Zeitpunkt der Erstellung. Für Korrekturen oder Hinweise: Kontakt zur Redaktion →
