Die Grunderwerbsteuer ist ein zentraler Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie in Deutschland. Sie fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksanteils an und kann je nach Bundesland stark variieren. Für junge Menschen, die zum ersten Mal über Wohneigentum nachdenken, ist es entscheidend zu wissen, welche Kosten auf dich zukommen und wann diese fällig werden. Ich helfe dir, die komplexen Regelungen zu verstehen und gebe dir einen Überblick über die aktuellen Steuersätze 2026.
- Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigsten Steuersätze.
- Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein erheben mit 6,5 % die höchsten Sätze.
- Die Steuer wird fällig, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist.
- Bei einer Schenkung oder Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern ggf. Schenkungs- oder Erbschaftsteuer.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland einmalig anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben und ist eine Ländersteuer, was bedeutet, dass jedes Bundesland die Höhe des Steuersatzes selbst festlegen kann. Die Steuer dient dazu, den Eigentümerwechsel von Grundstücken zu besteuern und ist ein wichtiger Bestandteil der Kaufnebenkosten, die du beim Erwerb von Wohneigentum berücksichtigen musst. Ohne Zahlung dieser Steuer wird der Eigentumswechsel im Grundbuch nicht vollzogen, du wirst also nicht offiziell als Eigentümer:in eingetragen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer pro Bundesland 2026?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert 2026 erheblich zwischen den deutschen Bundesländern. Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Es ist wichtig, den aktuellen Satz deines Wunsch-Bundeslandes zu kennen, da dies einen großen Unterschied in den Gesamtkosten ausmachen kann. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 € können die Steuerlasten beispielsweise um bis zu 9.000 € variieren, je nachdem, wo du kaufst.
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz (Stand: April 2026) | Beispiel: Steuer bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Die Tabelle zeigt dir die aktuellen Sätze der Grunderwerbsteuer. Besonders hervorzuheben sind Bayern und Sachsen mit den günstigsten Sätzen von 3,5 %. Im Gegensatz dazu liegen Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein mit 6,5 % an der Spitze. Wenn du beispielsweise in NRW ein Haus für 400.000 € kaufen möchtest, musst du 26.000 € Grunderwerbsteuer einplanen. In Bayern wären es für die gleiche Immobilie nur 14.000 €.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel auf Basis des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie berechnet. Dieser Preis wird als sogenannte Gegenleistung bezeichnet. Wenn du also eine Immobilie für 300.000 € kaufst und der Steuersatz in deinem Bundesland bei 5 % liegt, beträgt die Grunderwerbsteuer 15.000 €. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht nur der reine Kaufpreis die Bemessungsgrundlage sein kann. Auch andere Leistungen, die mit dem Erwerb des Grundstücks in Verbindung stehen, können hinzugerechnet werden, zum Beispiel die Übernahme von Belastungen oder die Zahlung von Ablösesummen für Einbauten. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, informiert dich detailliert über alle relevanten Positionen. Mehr zu den Kosten beim Immobilienkauf kannst du in unserem Artikel Notar Wohnungskauf Kosten: Was du 2026 wirklich zahlst erfahren.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Punkt, den du im Blick haben solltest. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags leitet der Notar diesen an das zuständige Finanzamt weiter. Das Finanzamt prüft den Vorgang und sendet dir dann einen Grunderwerbsteuerbescheid. In der Regel hast du ab Erhalt dieses Bescheids einen Monat Zeit, die Steuer zu überweisen. Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist und dies dem Finanzamt gemeldet wurde, erteilt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung ist zwingend erforderlich, damit der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie wird das Grundbuchamt die Eintragung nicht vornehmen. Plane daher die Zahlung der Grunderwerbsteuer frühzeitig in deine Finanzierung ein.
Grunderwerbsteuer mindern oder umgehen: Geht das?
Die Grunderwerbsteuer ist eine gesetzlich vorgeschriebene Abgabe, die beim Erwerb von Grundstücken anfällt. Grundsätzlich ist sie schwer zu umgehen oder signifikant zu mindern, wenn du eine Immobilie kaufst. Es gibt jedoch einige legale Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten, die in bestimmten Fällen greifen können:
- Schenkung oder Erbschaft: Wenn du eine Immobilie geschenkt bekommst oder erbst, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen können Schenkungs- oder Erbschaftsteuer fällig werden. Diese haben jedoch andere Freibeträge und Steuersätze, die oft günstiger sind als die Grunderwerbsteuer, insbesondere innerhalb der Familie.
- Kauf von beweglichem Inventar: Wenn du eine Immobilie kaufst, kannst du einen Teil des Kaufpreises für bewegliches Inventar (z. B. eine Einbauküche oder Möbel) separat im Kaufvertrag ausweisen. Für diesen Teil fällt dann keine Grunderwerbsteuer an, da sie sich nur auf das Grundstück und die fest verbundenen Bestandteile bezieht. Achte darauf, dass der Wert realistisch ist, sonst kann das Finanzamt dies anzweifeln.
- Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft: Bei einem Anteilskauf an einer Immobiliengesellschaft können unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen greifen. Dies ist jedoch ein komplexes Feld und erfordert immer eine professionelle steuerliche Beratung.
Versuche nicht, die Grunderwerbsteuer durch unrealistische Kaufpreisaufteilungen oder andere dubiose Methoden zu umgehen. Das Finanzamt prüft solche Vorgänge genau, und dies kann zu hohen Nachzahlungen und im schlimmsten Fall zu strafrechtlichen Konsequenzen führen. Eine seriöse Beratung durch einen Notar oder Steuerberater ist hier unerlässlich.
🛡️ Verbraucher-Check (Was bedeutet das für dich?)
Beim Kauf deiner ersten eigenen Immobilie ist die Grunderwerbsteuer ein unvermeidbarer Kostenpunkt, der schnell mehrere Tausend Euro ausmacht. Informiere dich frühzeitig über den aktuellen Steuersatz in deinem Wunsch-Bundesland, um realistische Erwartungen an die Gesamtkosten zu haben. Berücksichtige die Fälligkeit der Steuer, da der Eigentumsübergang im Grundbuch erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt. Bei Fragen zu den Kaufnebenkosten oder zur genauen Berechnung hilft dir ein Notar oder die Verbraucherzentrale (verbraucherzentrale.de) weiter.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 100.000 €?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 100.000 € hängt stark vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. Bei einem Satz von 3,5 % (z.B. in Bayern oder Sachsen) wären es 3.500 €. Liegt der Satz bei 6,5 % (z.B. in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein), müsstest du 6.500 € zahlen. Die genaue Summe berechnest du, indem du den Kaufpreis mit dem jeweiligen Steuersatz deines Bundeslandes multiplizierst.
Wie viel Grunderwerbsteuer muss man zahlen?
Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer, die du zahlen musst, richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Steuersatz des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Die Sätze variieren zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand: April 2026). Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und einem Steuersatz von 5 % wären das beispielsweise 12.500 €. Diese Kosten kommen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis hinzu und sind Teil der Kaufnebenkosten.
Wer braucht keine Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Grundstücken an. Es gibt jedoch Ausnahmen. Wenn du eine Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erhältst, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Stattdessen können Schenkungs- oder Erbschaftsteuer anfallen. Auch bei Rechtsvorgängen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind (z.B. Eltern an Kinder), kann die Steuer entfallen oder ermäßigt werden. Diese Regelungen sind im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) festgeschrieben.
In welchen Fällen fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn sich der Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland ändert. Dies betrifft in erster Linie den klassischen Kaufvertrag für ein Grundstück oder eine Immobilie. Aber auch andere Rechtsvorgänge können die Steuerpflicht auslösen, wie der Erwerb eines Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung, der Tausch eines Grundstücks oder der Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch eine bestimmte Beteiligungsquote überschritten wird. Die Steuer ist eine einmalige Abgabe, die den Eigentümerwechsel besteuert.
Gibt es eine Freigrenze bei der Grunderwerbsteuer?
Nein, eine allgemeine Freigrenze für die Grunderwerbsteuer, wie es sie beispielsweise bei der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer gibt, existiert nicht. Das bedeutet, die Steuer fällt bereits ab dem ersten Euro des Kaufpreises an, sobald ein steuerbarer Rechtsvorgang vorliegt. Die einzige Ausnahme bildet ein geringfügiger Kaufpreis unter 2.500 € (§ 3 GrEStG), der von der Besteuerung ausgenommen ist. Dies betrifft jedoch kaum den Kauf einer realen Immobilie, sondern eher kleine Grundstücksanteile oder ähnliches.
Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?
Als Privatperson kannst du die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht von der Steuer absetzen, wenn du die Immobilie selbst nutzt. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben anerkannt. Eine Ausnahme besteht, wenn du die Immobilie vermietest oder gewerblich nutzt. In diesem Fall können die Grunderwerbsteuer und andere Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Bei Unsicherheiten solltest du immer einen Steuerberater konsultieren.
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